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李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。文件明确，符合北京商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房不限套数，即京籍居民家庭、在北京连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。
过去，户籍家庭可在北京购置2套住房，非户籍居民家庭需满足两年社保和个税缴纳年限的条件才可购1套住房。但现在，在北京五环外，户籍居民家庭购房不限制套数，非户籍居民家庭满足2年社保或个税缴纳的前提下不限制购房套数。因此，北京并未退出外围限购，而是优化限购政策。或者说，非户籍居民在北京购房，还需满足至少2年的社保或个税缴纳条件。
优化五环外限购政策，直接目的就是去化外围的新建商品住房和二手住房库存，稳定市场预期和实现楼市企稳。6月份北京新房价格指数环比下跌0.3%、同比下跌4.1%，同月，二手住房价格指数环比下跌1%。库存方面，截至6月，北京市新房住宅库存为981.8万平方米，同比减少8.2%，去化周期为15个月。尽管新房库存消化周期在合理区间，但超过80%分布在五环外。需要注意的是，二手房挂牌量快速攀升，大约50%房源在五环外；而且，市场出现了业主“竞相降价，尽快出货”的非理性卖房行为，容易影响整体市场的价格预期。
目前，北京80%的新房、50%的二手房成交集中在五环外区域，对户籍家庭完全退出五环外限购的限制，满足条件的非户籍家庭也退出限购的限制，目的就是激活其中有购置多套住房的潜在需求，比如为父母养老或照看小孩而产生的购房需求，子女教育陪读的购房需求，购买第二套住房的改善型需求，以及随产业、就业单位迁至五环外而产生的职住平衡的需求。
中央城市工作会议提出，着力优化现代化城市体系，提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈。对北京来说，除了发展京津冀的大都市圈，首要的就是打造中心区和五环外协同合作的都市圈，强化外围区域组团式、与中心区网络化的发展。优化限购政策，将释放出的住房需求疏解至五环外，利好产业发展和就业。
此次北京新政，优化公积金政策是另一个看点。首先，首套房公积金贷款认定标准变宽。在北京市无房，全国范围有1笔已结清公积金贷款记录的，此前认定为二套房，现在则调整为首套房；其次，第二套住房公积金贷款额度提升，从原来最高60万增加至100万元，多子女家庭/绿色建筑最高可贷140万元，第二套房首付比例统一调为不低于30%，不再区分五环内外。
再次，缴存年限贷款系数变大，从原来的每缴存1年公积金可贷10万元，提升至15万元/年。原先贷款100万元需缴存10年，现在只需缴存6.67年。若借款人申请120万元贷款，原先需缴存公积金11年零1个月，现降低为7年零1个月；最后，落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，明确支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。
优化公积金政策，目的是降低购房门槛和成本，激活潜在需求。以总价400万元，公积金贷款100万元、30年期贷款为例，由第二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元；再比如，借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等条件，还能享受贷款额度上浮的优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。
可贷额度明显提高，叠加住房价格明显回调，公积金贷款覆盖购房贷款的比例明显提升。对北京来说，公积金缴存覆盖范围广，贷款使用的群体规模也比较大，降门槛的效应也非常突出。不管是降低首套房贷款认定标准，还是提高可贷额度，增大贷款系数等，都是为了盘活沉淀的公积金资金，将这笔低成本的普惠性资金充分利用起来，支持刚需和改善型需求。
此次北京新政具有重要的信号意义，一是对于北京等一线城市而言，不管是考虑到对周边及全国需求的虹吸可能性，还是夯实住房回归居住属性，即便对非户籍家庭购房尚不能完全退出限购，多套房购置也需落实消费原则；二是从因城施策到因区施策，从支持改善到支持绿色建筑发展和多子女家庭，政策更加精细化、更有针对性，激活楼市的内生动力；三是用好公积金这个住房领域的普惠金融，充分降低住房消费的门槛和成本，激发刚需和换房的消费动力与能力。
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